Gå til sidens hovedinnhold

Vippepunktet for et åpent eller lukket kvartal i Byhaven

Byhaven

Rundt nyttår 2020 vant Mad arkitekter en invitert arkitektkonkurranse på oppdrag for Byhaven Sarpsborg AS. Seieren fikk vi i stor grad fordi prosjektet viste en ny måte å bo på i Sarpsborg sentrum. 100 byleiligheter med hjørnevinduer og tresidig belysning ut mot en stor grønn hage. Det er tenkt brede åpninger mellom husene, smug og smett inn fra omkringliggende bygater, og en naturlig overgang mellom villabebyggelse og tett by. Det var det bærende konseptet i vårt forslag for Byhaven som oppdragsgiveren og juryen falt for.

Til tross for at forslaget har et lite fotavtrykk, og derfor en lav utnyttelsesgrad i forhold til salgbart areal, ble dette konseptet kåret til vinner. Lavt utnyttet i forhold til de andre forslagene i konkurransen, men også i forhold til hva sentrumsplanen i Sarpsborg legger til rette for. Ønsket var å velge det prosjektet som kunne skape en flott og vennlig ankomst inn til Sarpsborg by.

Les også

Politikerne får velge mellom begge alternativene for utbygging av Byhaven

For å oppnå en fornuftig utnyttelse av et kvartal med frittstående bygg i stedet for en tett karré, er det hensiktsmessig med fem like etasjer i tillegg til en inntrukken toppetasje. Siden boliger normalt bygges med lavere etasjehøyder enn kontor- og butikklokaler, så vi tidlig at dette kunne gjennomføres hvis man aksepterte en liten overskridelse av sentrumsplanens rammer for ytre gesims. Det vil si takhøyden ut mot fortauet, ikke den totale høyden på bygget. Vi tenkte at dette ville være mulig å få til med så åpenbare kvaliteter som prosjektet innehar.

Les også

Vil at politikerne skal få velge mellom to forslag til utbygging av Byhaven

I sommer, da prosjektets reguleringsplan skulle behandles i planutvalget, hadde kommunedirektøren en positiv holdning til en overskridelse for ytre gesims på inntil 1,6 m på regulerte høyder, så lenge vi fjernet den inntrukne toppetasjen på halvparten av bygningene.

Planforslaget ble allikevel nedstemt av politikerne. Etter denne tilbakemeldingen justerte vi sammen med vår oppdragsgiver ned disse etasjene og tok vekk de inntrukne toppetasjene på tre av byggene. Forslaget som nå skal stemmes over har en gjennomsnittlig 33 cm høyere ytre gesims enn de 15 meterne som sentrumsplanen tillater. Det vil si cirka en skolelinjals lengde mer enn det som sentrumsplanen legger opp til. Dette tilsvarer to prosent av den totale høyden som er tillatt ved ytre gesims i Sarpsborg kommune sin sentrumsplan for dette kvartalet.

Les også

Bit for bit forsvinner byen jeg er så glad i

Vi ønsker å sette dette tallet i perspektiv slik at de som skal stemme over dette forstår hvor lite det utgjør. Man vil knapt se det. Det vil ikke påvirke sol eller skygge for områdene rundt. I tillegg har alternativet så mange åpenbare kvaliteter i forhold til det tette kvartalet, at det vil være klart flere fordeler enn ulemper å innstille positivt til det åpne kvartalet med seks punkthus.

Vi har full respekt for at kommunedirektøren selv ikke kan innstille positivt til et forslag hvor en ganske nylig sentrumsplan utfordres. Derfor er vi svært glade for at vi har fått muligheten til å legge frem begge forslagene for politikerne den 17. februar. Begge prosjektforslagene er utarbeidet av Mad Arkitekter i tett samspill med Byhaven Sarpsborg As. Det reguleringstekniske for begge alternativene er ført i pennen av SG arkitekter. Begge alternativene som presenteres for politikerne har omtrent samme areal og antall leiligheter. Der stopper også likhetene. For hvor det ene vil gi noen bokvaliteter som vil kunne føles som en villa i byen, vil det andre bli et mer tradisjonelt kvartal.

Noen standardhøyder kommer man ikke utenom i et byggverk om vi skal følge norsk regelverk, og det er der vi er nå: Den tekniske smertegrensen ligger ved en gjennomsnittlig overskridelse på kun 33 cm på gesimsen mot fortau. Vi mener det vil være en svært lav pris å betale for å oppnå et lyst og åpent kvartal som vil kunne gi mange gode boliger til Sarpsborg sentrum. Om ikke dette går er alternativet at Sarpsborg ender opp med nok et gjenbygget kvartal som vil oppleves som mer kompakt enn det vi og mange flere har som en klar favoritt. Grunnen til overskridelsen er så enkel som at tomten skrår. Vi må måle gesimshøyden fra gjennomsnittlig terreng for hvert hus. Siden første etasje må starte der terrenget ligger på inngangssiden, vil fasaden havne et stykke lenger ned på bygget. Hadde tomten vært flat ville Byhaven med seks punkthus oppfylt kravet om en maks høyde på 15 meter ved ytre gesims.

Les også

Betonghave i kvartal 302

I Fredrikstad ble Nygaardsplassen enstemmig vedtatt i planutvalget med fire dispensasjoner fra reguleringsplan og kommunedelplan for sentrum. Politikerne og administrasjonen så at byen her kunne få et forbildeprosjekt med mer lys og åpne byrom for allmennheten, i stedet for et tett og gjenbygget kvartal. De aksepterte blant annet at man bygget høyere på deler av tomten enn det reguleringsplanen tillot fordi deler av tomten ikke ble bebygd, akkurat slik som vi forsøker å få til i Byhaven.

Les også

Byhaven blir lavere, men seks blokker har blitt til tre

Nå viser ny arealdel av sentrumsplanen i plankebyen, vedtatt juni 2020, at alle som legger inn flere plasser, torg og mellomrom, skal få bygge høyere enn om de hadde hatt et større fotavtrykk på gateplan. Dette er en gledelig utvikling og er til det beste for byen. Nygaardsplassen har vist vei for at det går an.

For alle sarpinger som ønsker at Byhaven skal kunne tilby de fineste boligene, og samtidig skape et inkluderende og åpent byrom til glede for alle; timeglasset er snart tomt! Det er allerede brukt store ressurser det siste året på å dokumentere og tilpasse dette prosjektet så nært sentrumsplanen vi klarer innenfor byggetekniske krav og høyder.

Les også

Byhaven-utbyggerne måtte få klar beskjed nok en gang – hold dere innenfor rammene i sentrumsplanen

I Sarpsborg har man mulighet til å få et forbildeprosjekt for byboliger i sentrum, men det krever en vilje hos beslutningstakerne før det er for sent! Toget er i ferd med å gå for dette unike prosjektet midt i Sarpsborg sentrum. Kjære politikere - dette kan dere påvirke! Det er snakk om 33 cm, en skolelinjal, en litt stor sko, eller en pakke salmalaks.

Les også

Litt hensyn i den såkalte Kulturbyen Sarpsborg, Langeland!

Les også

Kom utbyggerne i møte!

Les også

Reduserer antallet etasjer – men vil fortsatt bygge høyere enn sentrumsplanen tillater

Les også

Klar beskjed til utbyggerne av Byhaven: – Hold dere innenfor høydebestemmelsene

Les også

For liten variasjon i høyden på blokkene – kommunedirektøren vil stoppe Byhaven

Kommentarer til denne saken